金碧花园第一期项目在羊城农药厂的背景下并不被看好，但其掘地三尺，重新填埋新土的决心，再加上许家银继续采用珠岛一期小户型、低单价的快进快出模式，提出了“当年征地、当年报建、当年动工、当年竣工、当年售罄、当年轰动、当年入住、当年受益”的奋斗目标。


    最终金碧花园一期帮助恒大地产回款8000万元。


    在金碧花园第一期项目开发建设的过程中，虽然用的是银行贷款，但许家银提出坚持一流的规划设计、一流的工程质量、一流的建设速度、一流的园区环境、一流的配套设施、一流的物业管理等“六个一流”的指导思想。


    继金碧花园一期推出的325套7层楼的住宅售罄后，二期楼盘共推出252套高层住宅，由于恒大地产进一步注重环境绿化和配套设施建设，金碧花园二期的住宅售价涨到了每平方米3500元，比一期的2800元上涨了700元，上涨幅度高达25%。


    在营销上，许家银采取低开高走的策略，他认为，得市场者得人心，在金碧花园的销售中，针对消费者买涨不买跌的心理，采取了低价入市，然后随着销售火爆情况适时调高价位的策略。


    凭借着8000万元的预售款，恒大地产不仅在羊城站稳了脚跟，而且也获得了当地政府的良好印象。


    金碧花园项目的成功开发，成为工业大道旧厂拆迁的合作典范。


    工业大道位于羊城海珠区西部，是一条呈西北至东南走向的主干道，长4.5公里，北起洪德路，南至南洲路，工厂云集，名副实其，羊城重型机械厂、羊城锅炉厂、羊城气体厂、第一橡胶厂、洁银日用化工厂、星球轮胎厂、东方红印刷厂、中国船舶工业物资华南公司、第一纺织厂、羊城硫酸厂、羊城电池厂、羊城造纸厂、羊城农药厂等都扎堆于此。


    羊城人宁要河北（珠江以北的传统市区）一张床，也不要河南（珠江以南的海珠区）一套房。


    如今的工业大道还是工厂林立、污染严重、市政配套设施滞后的郊区，羊城有名气的房地产企业除了顺圆地产与众不同外，万科地产、保利地产、富力地产、亚乐居地产等一直认为这里位置偏僻，暂时不适合搞地产开发。


    许家银看好工业大道的房地产前景。


    顺圆地产今年5月和8月耗费巨资接连拍下原羊城造纸厂和原羊城重型机械厂的大片土地，开发顺圆花园和顺圆广场，也引起了万科地产、保利地产、富力地产、亚乐居地产等的关注。


    许家银和杨林原以为，恒大地产已经在原羊城农药厂土地上开发成功金碧花园第一期和第二期项目，第一期业主都已经入住，顺圆地产等地产商不会对a2002-012地块有兴趣，许家银从银行贷款1亿元，加上自有资金，希望以低于1.4亿元拍下这块地，作为金碧花园第三期、第四期的项目用地。


    1.4亿元的成交价相相当于楼面价每平达到2642元，金碧花园第二期项目精装修房的售价是3500元，在其他地产商的眼里已经没有升值空间。


    恒大地产竞拍成功后，打算用a2002-012地块抵押，再从银行贷款1亿元，用于第三期、第四期项目的开发。


    只要现金流有保障，许家银不担心资金链断裂。


    随着金碧花园知名度的提升，许家银打算也以超乎寻常的速度，用二年左右的时间开发完成，完成恒大地产的发展壮大和规模扩张，进入羊城房地产开发商前5名。


    许家银志在必得，但计划赶不上变化！


    虽然许家银预感这里的房价随着工业大道环境改善会升值，但由于公司资金紧张，只能快速滚动开发，一旦销售停止，银行闻讯，上门回收贷款，恒大地产将会面临资金链断裂。


    由于顺圆地产今年投资巨资在工业大道上拍下二大片土地，众多地产商也盯上了a2002-012地块，纷纷报名参与竞拍。


    自从1999年1月27日，《国土资源部关于进一步推行招标拍卖出让国有土地使用权的通知》施行以后，商业、旅游、娱乐和豪华住宅等经营性用地，有条件的，都必须招标、拍卖出让国有土地使用权；其中以获取最高出让金为主要目标，以出价最高为条件确定受让人的，必须公开拍卖出让。


    恒大地产1997年以500万元拿到的那块土地，是通过关系，金碧花园第一期、第二期项目的土地楼面价每平只有498元，恒大地产采取低价入市的策略，一炮打红，赚到了第一桶金。如今想拿到a2002-012地块，必须参加公开拍卖，在顺圆地产集团这头庞然大物面前，毫无胜算。


    顺圆地产集团一旦拿到这块地，开发顺圆花园，没有比较就没有伤害，顺圆花园的品牌和顺圆物业的服务品质不是金碧花园和金碧花园物业能比的，顺圆地产集团今后参加原羊城农药厂其他土地的拍卖，也不会给恒大地产任何机会。


    一旦竞拍土地失败，金碧花园的长远规划泡汤了，前期的大量投入打了水漂，恒大地产损失较大。


    金碧花园第一期、第二期运作成功后，赚到第一桶金的许家银有些志得意满，来到土地拍卖会现场，才认识到恒大地产在羊城地产界也没有说话的资格，还需要埋头苦干，但没有大片住宅用地，英雄无用武之地。


    “1号1.02亿元！”


    拍卖员宣布拍卖规则后，竞拍开始，轻车熟路的谢卫民第一个举起号牌，志在必得！


    张斌含笑点头。


    年初，孙健召开顺圆地产集团高层会议，预测加入世贸组织后，省会城市的房价会上涨，嘱咐张斌在京城、沪海、鹏城和羊城等4个房地产一线城市的市郊购买住宅用地开发顺圆花园，在中心城区购买商业用地开发顺圆广场。


    淘宝控股公司按照银行贷款利息，借给顺圆地产集团股份公司200亿元，再从银行贷款100亿元，加上自有资金100多亿元，用于参加省会城市住宅用地和商业用地拍卖会。